אחד הרגעים המבלבלים (והמשמחים) ביותר בחייו של בעל משכנתא, הוא הרגע שבו נופל לידיו סכום כסף משמעותי.
זה יכול להיות כתוצאה מירושה, בונוס שמן מהעבודה, קרן השתלמות שהשתחררה או זכייה כלשהי. באותו רגע, מתעוררת הדילמה הנצחית:
האם לרוץ לבנק ולסגור חלק מהמשכנתא כדי להקטין את החוב, או לקחת את הכסף לשוק ההון ולנסות להגדיל אותו?
התשובה האינסטינקטיבית של רבים היא "לסגור את החוב".
אנחנו מורגלים לפחד מחובות ולשאוף להיות בעלי הבית הבלעדיים על הנכס שלנו.
אולם, מבחינה כלכלית טהורה, התשובה מורכבת הרבה יותר ותלויה במשתנה אחד מרכזי:
פער הריביות.
הטיעון בעד סגירת המשכנתא: תשואה מובטחת ושקט נפשי
לסגירת המשכנתא (פירעון מוקדם) יש יתרון אחד ששום השקעה בשוק ההון לא יכולה להתחרות בו: ודאות. כאשר אתם סוגרים מסלול משכנתא שהריבית בו היא 5%, אתם למעשה משיגים "תשואה" מובטחת של 5% על הכסף שלכם. זהו רווח נקי וחסר סיכון. בשוק ההון, כדי להשיג תשואה כזו או גבוהה יותר, תצטרכו לקחת סיכון מסוים.
מעבר למתמטיקה, ישנו האלמנט הפסיכולוגי. עבור אנשים רבים, הידיעה שהם חייבים כסף לבנק מדירה שינה מעיניהם. הקטנת ההחזר החודשי או קיצור תקופת המשכנתא משחררים תזרים מזומנים חודשי למשפחה ומעניקים תחושת ביטחון ושחרור מעול. אם אתם "שונאי סיכון" (Risk Averse), סגירת המשכנתא היא כנראה הפתרון הנכון עבורכם.
הטיעון בעד השקעה: הכוח של הכסף לעבוד
מצד שני, אם יש לכם משכנתא בתנאים טובים (למשל, משכנתאות שנלקחו בעידן הריבית האפסית), ייתכן שסגירתה היא טעות כלכלית. נניח שאתם משלמים משכנתא בריבית של 3%, ושוק ההון יודע להניב לאורך זמן תשואה ממוצעת של 7%-8%. הפער הזה הוא הרווח שלכם.
במצב כזה, הכסף שלכם יכול לייצר יותר כסף מאשר העלות של החוב. יתרה מכך, כאשר אתם סוגרים משכנתא, הכסף "נעלם" לתוך קירות הבית ואינו נזיל. כאשר אתם משקיעים אותו, הוא נשאר נזיל (ברוב המקרים) ויכול לשמש אתכם למקרי חירום או להזדמנויות עסקיות אחרות.
כוחה של הריבית דריבית בהחלטה
כדי להבין את העוצמה של השקעה אלטרנטיבית לעומת חיסכון במשכנתא, אסור להסתכל רק על השנה הקרובה, אלא לטווח הרחוק. ההבדל בין חיסכון של ריבית משכנתא לבין רווחים בשוק ההון הולך ומתעצם ככל שהזמן עובר. כדי לראות את התמונה המלאה ולהבין כמה הכסף שלכם יכול לצמוח אם יושקע בחוכמה ל-15 או 20 שנה, כדאי לחשב עם מחשבון ריבית דריבית.
מחשבון כזה יראה לכם בצורה ויזואלית כיצד תשואה של 7% בשוק ההון, כשהיא מושקעת מחדש שנה אחרי שנה, יוצרת אפקט של "כדור שלג" שיכול להניב רווחים הגבוהים בעשרות אחוזים מהחיסכון שייווצר מסגירת המשכנתא. המספרים לרוב מפתיעים ומטים את הכף לטובת ההשקעה, במיוחד עבור צעירים עם אופק השקעה ארוך.
המוקשים שבדרך: עמלות ומיסים
לפני שמקבלים החלטה, חובה לבדוק את "האותיות הקטנות". בפירעון מוקדם של משכנתא, ייתכן שתצטרכו לשלם "עמלת פירעון מוקדם" (קנס יציאה) בגין אי-הוון, מה שיכול להפוך את המהלך ללא משתלם.
מנגד, בהשקעה בשוק ההון, יש לקחת בחשבון את מס רווחי ההון (25% על הרווח הריאלי). החישוב האמיתי צריך להיות: האם התשואה נטו (אחרי מס) שאשיג בהשקעה, גבוהה מהריבית (כולל הצמדה למדד) שאני משלם על המשכנתא?
סיכום: דרך הביניים
לא תמיד חייבים לבחור ב"שחור או לבן". פתרון חכם עבור רבים הוא דרך הביניים: בודקים את תמהיל המשכנתא, ומסלקים רק את המסלולים ה"רעילים" והיקרים ביותר (למשל, מסלולים צמודי מדד בתקופה של אינפלציה או מסלול פריים כשהריבית בשיא). את יתרת הכסף משקיעים בשוק ההון כדי ליהנות מפוטנציאל הצמיחה.
ההחלטה הסופית היא שילוב בין מתמטיקה קרה לבין תחושת בטן וביטחון אישי. אין תשובה אחת שנכונה לכולם, אך בדיקה מעמיקה של המספרים היא הצעד הראשון להחלטה נכונה.
